その１　修繕積立金

修繕積立金の話の前に、集合巣に住むには単独巣には無い、費用が毎月発生する事をお話ししなければ。 集合巣には、管理にかかる費用（管理費）と共有部分の修繕にかかる費用（修繕費）が必要なのです。 別途、専有部分（個人所有部分）の修繕費も必要になってきます。（これは単独巣でも同様ですよね。） 管理費は購入する時にあらかじめ管理会社が決められていて、当初の費用も決められています。 （「当初」と言ったのは、数年毎に管理会社から値上げを要求されるからです。） 管理費は基本的に1年間で使い切ってしまいます。 修繕費は、修繕計画書にのっとって決められます。 この計画書は予め「集合巣の売主」が作成するように義務付けられています。 修繕費は莫大なお金がかかるので入居時に一時金を、その後毎月積立てていき、 集められたお金は銀行の定期預金にされ運用されるのです。（名義は当然、管理組合名義ですよ。 たまに、管理会社の名義になっていて、管理会社が倒産した時に積み立てていた 修繕金が帰ってこない事があります。注意しましょう！） 専有部分の修繕費は、積み立て義務はありませんが、長く住むうちに水周り（上下水道管）やらガス管やらを 修繕しなくてはならなくなります。「え、上下水道管やガス管は共有部分では？」とお思いの方、 違いますよ！ 上から下に通る本管は共有部分。各家庭に分岐した管は専有部分。 だから、専有部分からガス漏れして被害がでると、その専有者個人の責任で補修や保証 をしなくてはならなくなります。我が家はお金が無いから修繕しないと言う訳にはいかないのです。 （専有部分の修繕費もコツコツ貯める事をお勧めします。） と、これらの費用が住宅ローンの他にかかってきます。 もちろん、集合巣を購入する時にこれらの費用に関して何らかの説明が必ずあります。 （ももんが夫婦が購入した時は、「修繕積立金が月々いくらですよ」位の説明でしたが。） ところが！ 入居後に調べて分ったことですが、「修繕積立金」は、はじめから足りるようには設定されていないのです！ 基本的には「３年後に倍、６年後に1.5倍、１１年後に倍」になるように計算されているのです。 つまり元の積立て金額が５千円なら、３年後に１万円に、６年後に１万５千円に、１１年後に３万円になる計算です。 これは、あくまでも「基本」です。 わが集合巣の修繕積立て金は当初1200円程度でした。（今考えると、非常に安い！） 安く設定するのは、集合巣を売りやすくするための手法だったらしいのです。 当然全く足りません。一番最初の管理組合総会で管理会社から修繕費積立金の増額を打診されました。 賢明にも全員が増額に賛成、ほとんどの方が一挙に1万円近く増額する第一案に賛成されました。 （早く多く増額すれば、最終的に月々の積立て額を減らす事が出来るからです。 例えば１０年後に１００万程積立てるために、徐々に増額すると、当初の３年間５千円、次の３年間８千円、その次の４年間１１，５００円で、 １０年後の月々の積立金が１１，５００円になってしまいます。 これを初めから８，４００円で積み立てれば、１０年後の月々の積立金も８，４００円で済む訳です。） しかし、世の中そう上手くはいきません。 第一案が却下され、 第二案の「毎年少しずつ（１，６００円ほど）増額し、 なおかつ６年目から１０年目まで期間限定の特別積立金（６，０００円）を積立てる」が通ってしまいした。 （特別積立金にしたのは、１０年目の修繕積立金の金額を抑えるためです。） 挙手の時点では、１７〜１８人対２〜３人だったのですが（昔の事なので定かではありません）、 この集合巣が建っている土地のもともとの地主さんが、第二案に賛成されて、議決数で逆転されてしまいました。 この地主さんは、集合巣にたくさんの巣を所有しているため、いきなり多額の積立金を払えないからだと思われますが、 これには参りました。たった一人で２０強の議決権を持っているのです。 これにより、６年目から月々の支払い額は管理費を含め３２，０００円にもなってしまいました。 年間で３８４，０００円の支出です。 この事も、後の巣作りの足かせになるのです。ふぅ〜　(-。-) と、このように修繕積立金の積立て計画は、組合の決議によってしばしば変更を余儀なくされます。 しかも、多数決ですので、自分の思うとおりに事が決まるとは限りません。 集合巣の維持管理は難しい。と感じたももんが夫婦でした。

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