その１ 大まかな予算だて

最初、ももんが夫婦はあろうことか、集合巣を売って出る売却損（ここでは、「売買価格−ローン残高」を指します。）の事を全く考慮に入れていませんでした。 理由は、複数の銀行で貰ってきたパンフレットの情報を信じていたためです。どのパンフレットにも、「住み替え応援」とか「前の巣の残りのローン分までお貸しします」、「保証料等の諸経費分までお貸しします」などと書かれています。 ももんが♀はパンフレットの大きい文字だけでなく、小さい文字までしっかり目を通します。そこには、「当社、規定の審査があります」「総額５０００万まで」等々書いてありますが、ももんが夫婦に障害がありそうな注意書きは何処にも書いてありません。だから、売却損は借りればいいやと思っていたのです。 と言うわけで、当初は「土地を買うお金」と「巣を建てるお金」と「諸経費」を考えれば良かった。 ももんが夫婦の「巣」に関するお財布の中身は、「諸経費＋α」分が払える程度でした。 ももんが♀は、めっいっぱい借りたとして、返していけるか計算しました。（借りられる額と、返せる額はイコールではありませんから。） 現在１年間に支払っているローンと管理費&修繕積立て費の総額と、 巣用の１年間の貯蓄額の合計を出します。＝A 公庫+銀行（５年固定）を使って３０年ローンの場合 の当初５年間の年間支払額＋１０万（修繕積立て費として）＝B 　 　A>BでOKです。あまったお金はもちろん繰り上げ返済資金にする。 次の５年は銀行金利を１％上げて計算します。＝B２ 　A>B2でOKです。 その次の５年（つまり１１年目以降）は公庫金利が４％、銀行金利も＋１％として計算　＝B3 　A<B3でNG （修繕積立て費を取らなければかろうじで「A>B3」になるが巣をメンテナンスしない訳にはいかない。） その事をももんが♂に伝えたら、ももんが♂の小遣いを月１万減らしてよいという。年額１２万円。足りなくなってから減らさないで直ぐに減らす事で合意、１５年で１８０万になる。 これで、１１年目以降も　A>B3でOK。 現状「巣」に使っているお金だけで１５年間は返していけることが分った。計算には給与の昇給分や税金の戻りが考慮されていないので、その分余裕がある。 今度は、予算の振り分けである。土地を探すのに予算の目安が必要だ。 二通り考えた、「土地３０００万・巣１５００万」と「土地２５００万・巣２０００万」 以下がその諸費用の概算（単位は万）。 　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　巣１５００　　　　　　　　巣２０００ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　土地３０００　　　　　　土地２５００ 　　　印紙税　　　　　　　　　　　　　　　８　　　　　　　　　　　　８ 　　　登録免許税　　　　　　　　　　　　７．１　　　　　　　　　　６．６ 　　　不動産取得税　　　　　　　　　　３１．５　　　　　　　　２６．３ 　　　登記手数料　　　　　　　　　　　１４．９　　　　　　　　　１４．６ 　　　特約火災保険料　　　　　　　　　４．９　　　　　　　　　　６．５ 　　　公庫保証料　　　　　　　　　　　３２．８　　　　　　　　　３２．８ 　　　民間保証料　　　　　　　　　　　１７．２　　　　　　　　　１７．２ 　　　団体信用保険料　　　　　　　　１０．２　　　　　　　　　１０．２ 　　　融資手数料　　　　　　　　　　　　４．７　　　　　　　　　　４．７ 　　　民間ローン手数料　　　　　　　　３．２　　　　　　　　　　３．２ 　　　土地仲介手数料　　　　　　　１００．８　　　　　　　　　８５．１ 　　　耐久消費財　　　　　　　　　　　６０　　　　　　　　　　　６０ 　　　水道加入金　　　　　　　　　　　３０　　　　　　　　　　　３０ 　　　引越し代　　　　　　　　　　　　　２６　　　　　　　　　　　２６ 　　　その他　　　　　　　　　　　　　　１２　　　　　　　　　　　１２ 　　　諸費用合計　　　　　　　　　　３６３．３　　　　　　　　３４３．２ この計算で、諸費用は３６０万くらいと検討がついた。 しかし、いくらこの辺の土地が高いからと言って巣に１５００万は安すぎる。巣に２０００万、土地に２５００万を仮の目安にしてみる。 次に、この予算でどれくらいの価格の土地と巣が買えるか計算してみた。 ここで、巣と言っても本体だけじゃ建たない、基礎工事やらなんやらでお金がかかる。 そこで以下のように試算。 １坪＝３．３０６６５�u 巣を２０００万円に押さえるには、本体価格を１６００万位に収める事 ３０坪の巣なら（９９．２�u）　　坪単価　５３．３ 　！１００�u以下だと公庫基本融資額が減る(９００万=>８２０万)！ ３１坪の巣なら（１０２．５�u）　坪単価　５１．６ ３２坪の巣なら（１０５．８�u）　坪単価　５０．０ 土地を２５００万円 ３４坪の土地（１１２．４�u）　　坪単価　７３．５２ 　　建ぺい率６０％、容積率１００％ ３５坪の土地（１１５．７３�u）　坪単価　７１．４２ 　　建ぺい率６０％、容積率１００％ ３６坪の土地（１１９．０４�u）　坪単価　６９．４４　　　建ぺい率６０％、容積率１００％ う〜ん、やはり巣の予算が少なすぎる！！土地の予算を削るしか無い。 とりあえず、予算２０００万で探してみよう。 土地本体を2000万円 ３３坪の土地（１０９．１２�u）　坪単価　６０．６１　　　建ぺい率６０％、容積率１００％ ３４坪の土地（１１２．４�u）　　坪単価　５０．８２ 　　建ぺい率６０％、容積率１００％ ３５坪の土地（１１５．７３�u）　坪単価　５７．１４ 　　建ぺい率６０％、容積率１００％ ３６坪の土地（１１９．０４�u）　坪単価　５５．５６　　　建ぺい率６０％、容積率１００％ でも、坪単価６０万以下の土地が見つかるかなぁ？

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